Заложники столицы

Рынок «первички» Подмосковья сильно зависит от состояния рынка Москвы

Рынок первичного жилья Московской области оказался сегодня в непростой ситуации. На фоне оживления столичного «соседа» объемы предложения и спроса на квартиры в области падают. При этом девелоперы уже не могут снижать цены в подмосковных новостройках.

Предложение

По итогам I квартала 2017 года на первичном рынке Московской области продолжилось падение объемов предложения. Несмотря на выход пяти новых проектов и новых очередей в уже реализуемых жилых комплексах, суммарный объем жилья в экспозиции снизился на 6,1% — до 3,13 млн кв. м. Количество новостроек на рынке уменьшилось на 4,5% и составило 298 объектов (1030 корпусов). Объем предложения, выраженный в количестве квартир, также показал снижение — на 5,2%.

На данный момент на рынке экспонируется порядка 58,4 тыс. квартир. Наименьшую долю рынка занимают четырех- и трехкомнатные квартиры — 0,8% и 13,5% соответственно. На долю двухкомнатных квартир приходится 33,3% предложения, а на долю однокомнатных квартир — 52,4%. В конце I квартала 2017 года 17,9% от суммарного объема предложения составил эконом-класс, доля комфорт-класса достигла 74%, а бизнес-класса — 8,1%.

При сохранении текущих показателей выхода новых проектов вероятно дальнейшее плавное снижение совокупного объема предложения, что может привести уже в ближайшие месяцы к тому, что по объему Москва в новых границах превысит объемы предложения в Московской области (уже сейчас соотношение составляет 3,097 млн к 3,130 млн кв. м соответственно).

Спрос

Выход нового предложения пока компенсируется текущим уровнем спроса. По объему сделок на первичном рынке Московская область все еще более чем в 2,1 раза опережает Москву (в новых границах). В I квартале 2017 года было зарегистрировано 21 793 ДДУ, следовательно, первичный рынок Московской области аккумулирует примерно 67,6% от совокупного спроса Московского региона. Однако, в целом, по данным Росреестра, по итогам I квартала покупательский спрос на рынке новостроек области сократился на 13,1% относительно аналогичного периода 2016 года. Кроме того, снижается доля рынка в совокупном спросе всего Московского региона. Так, если в I квартале 2016 года доля Подмосковья в общей структуре спроса составляла 79,1%, то по итогам I квартала 2017 года данный показатель снизился до 67,6%.

Цены

Средневзвешенная цена предложения в I квартале 2017 года составила 85 тыс. руб./ кв. м (+1,3% к IV кварталу 2016 года), что соответствует 1465,3 долл. США/ кв. м. При этом прослеживается разнонаправленная тенденция по изменению средневзвешенного уровня цен в зависимости от класса недвижимости. В сегменте эконом-класса снижение цен составило 1,2% (до 74,6 тыс. руб./кв. м). В сегменте комфорт- и бизнес-класса цена выросла на 1,2% и 6,3% соответственно (до 80,5 и 149,5 тыс. руб./кв. м).

Традиционно наиболее высокая средняя цена квадратного метра наблюдается в локации до 5 км от МКАД — 99,4 тыс. руб./кв. м (+1,3%) и в пределах 5-10 км от МКАД — 83,8 тыс. руб./кв. м (+2,2%). На удалении 10-20 км цена составила 69,8 тыс. руб./кв. м (+1,2%), а 20-30 км от МКАД — 58,4 тыс. руб./кв. м (-3,2%).

В зависимости от технологии домостроения средневзвешенная цена предложения показала следующую динамику: в новостройках, возводимых по монолитной технологии, цена выросла и составила 88,9 тыс. руб. за кв. м (+0,5% по сравнению с IV кварталом 2016 года). В домах, возводимых по монолитно-кирпичной технологии, отмечен также рост средневзвешенной цены — до 84,7 тыс. руб. за кв. м (+0,6%). В панельных домах средневзвешенная цена составила 75,3 тыс. руб. за кв. м (-1%).

Можно прогнозировать, что в ближайшие месяцы продолжат развиваться описанные выше тенденции: плавное снижение объемов предложения на фоне снижения интереса покупателей к подмосковному рынку в пользу столичных новостроек. При этом подмосковные застройщики во многом лишились резерва по ценовому демпингу и уже не имеют глобального преимущества в цене перед столичными новостройками.

21793 ДДУ зарегистрировано в Московской области в I квартале 2017 года

Читайте также: