Стройсила Сибири

Новосибирская область остается крупнейшим строительным рынком к востоку от Урала

Новосибирская область входит в ТОП-10 российских регионов по объему жилья, построенного в 2016 году (8-е место). По данным Росстата, в области за прошлый год было сдано в эксплуатацию 2,2 млн кв. м (2,8% от всех новостроек в стране). Несколько меньше — 1,8 млн «квадратов» — планируют построить новосибирские строители в этом году. В общей сложности на начало весны в регионе силами 104 девелоперских компаний возводилось 429 домов на 75 879 квартир общей жилой площадью 3 739 839 кв. м. Примечательно, что Новосибирская область — один из немногих региональных рынков, который по количеству застройщиков не отстает от Москвы и Санкт-Петербурга (106 и 101 соответственно). Правда, объем текущего жилищного строительства здесь все же в три раза ниже. Подробности — в очередном аналитическом обзоре, подготовленном «СГ» по материалам исследований Института развития строительной отрасли.

Где и что строится

Больше всего новых домов в регионе сейчас возводится в областной столице — Новосибирске — 312 объектов на 66 781 квартиру общей площадью 3 283 089 кв. м (72,7% от всех строящихся домов, или 87,8% совокупной жилой площади). На «пригород» — Новосибирский район — приходится 340 849 «квадратов» жилья, из них 136 544 кв. м в поселке Краснообск (19 км от Новосибирска), где строится сразу 28 домов (во всем районе — 90, или 9,1% от общей площади областного жилья). Среди других населенных пунктов-лидеров, входящих в Новосибирскую агломерацию: Каменка (3 дома на 1506 квартир общей площадью 59 675 кв. м), Кольцово (6 домов, 788 квартир площадью 51 197 кв. м) и Элитный (4 дома на 511 квартир общей площадью 25 519 кв. м). В целом в области строительство ведется сейчас в шести территориальных образованиях. Агломерация из 10 населенных пунктов в сумме «забирает» 96,9% регионального рынка новостроек (свыше 3,6 млн «квадратов»). Оставшуюся скромную долю в 3,1% делят между собой города Бердск (67 464 кв. м), Обь (23 504 кв. м), Искитим (3 314 кв. м) и поселок Октябрьский (21 592 кв. м).

Основной объем текущего жилищного строительства в Новосибирской области приходится на многоквартирные дома (406 строений, или 94,6% всех объектов). Доля домов с апартаментами, так популярных, к примеру, в столице (11% от числа московских новостроек), в регионе составляет всего 0,5% (2 здания). Даже блокированных домов (таунхаусов) здесь и то больше — 21 (4,9% от всех строящихся в области домов). При этом новосибирская квартирография по средней площади представленного в этих домах жилья близка к общероссийскому показателю. Так, площадь среднестатистической квартиры в области составляет 49,3 кв. м (в целом по РФ — 50 кв. м). До Москвы с ее средней «квадратурой» в 59,7 м области, конечно, далеко, но зато это на 4 «квадрата» больше, чем в Санкт-Петербурге (45,3 кв. м). Самое скромное в регионе жилье представлено в Новосибирске в жилом комплексе (ЖК) «Радуга Сибири» (застройщик ПСК «Сибирь») — средняя площадь квартиры 25,3 кв. м. Самые большие квартиры в области строятся сейчас в пригороде Новосибирска (поселок Озерный) — в девелоперском проекте «Светлые зори» от стройкомпании «Центр Систем Прометей» — 150 кв. м. Для сравнения: минимальная «квадратура», встречающаяся в Москве, составляет 23 кв. м, а «хоромы» в российской столице бывают в два раза просторнее — 329,5 кв. м.

Что касается самих новых ЖК, то их в Новосибирской области сейчас возводится 160. В состав самого крупного из них — ЖК «Новомарусино», расположенного в областном центре, входит 20 домов на 3450 квартир совокупной площадью 179 543 тыс. кв. м. По количеству жилых «квадратов» этому проекту от застройщика «Доступное жилье Новосибирск» в регионе нет равных. Ближайший «преследователь» — группа компаний «ПТК-30» — возводит «по соседству» 10 домов на 3432 квартиры в своем ЖК «Времена года» и проигрывает лидеру по общей площади почти 31 тыс. кв. м. Больше домов в области строит сейчас только застройщик «Академпарк» — сразу 30 объектов в ЖК «Горки Академпарка» (поселок Ложок), но здесь будет всего 133 квартиры и 13 936 кв. м жилья. А вот самый маленький ЖК в регионе — уже упомянутый выше комплекс «Светлые зори». Здесь «Центр Систем Прометей» возводит всего один дом на 5 квартир, зато каждая по 150 «квадратов».

Из чего и какого «роста»

С точки зрения материалов для стен у новосибирских строителей в большом почете монолит-кирпич. Эти «гибридные технологии» применяются сейчас при возведении 152 домов на 1,6 млн кв. м (43,5% от всей площади жилищного строительства). При том, что в целом по стране доля монолитно-кирпичного домостроения в пересчете на площадь квартир значительно меньше — 27,8%.

На втором месте — кирпич. Его применяют при строительстве 24,2% всей областной жилплощади (155 домов, 904 тыс. кв. м). Исключительно монолитных домов в регионе возводится 42 (430 тыс. кв. м, или 11,5% совокупных жилой площади). Панельных домов чуть больше — 45, но их общая жилая площадь не превысит 415 тыс. кв. м (11,1% от всей площади). На долю 33 блочных домов приходится еще меньше «квадратов» — 338 тыс. (9%).

Средняя этажность текущего жилищного строительства в Новосибирской области составляет 13,6 этажа (из расчета на строящийся дом). Как раз 13-17-этажных зданий в регионе строится сейчас больше всего — 93 дома (21,7% от всех новосибирских новостроек). В остальном высотность возводимых в области домов распределяется следующим образом: на долю 1-3-этажных домов приходится 14,7% строящегося сейчас жилья (63 здания), 4-8-этажных — 13,1% (56 домов), 9-12-этажных — 18,4% (79 жилых строений), аналогичные показатели у 18-24-этажек.

Появятся в регионе и свои небоскребы (25 и более этажей) — 59 домов (13,8% строящихся объектов). Самым высоким строящимся домом в области является сейчас 30-этажный многоквартирный дом на 184 квартиры совокупной площадью свыше 15 тыс. «квадратов» в Новосибирске (ЖК «Парадиз», застройщик «БРИК»). Чуть-чуть не дотягивают до него сразу три новосибирские высотки — 29-этажный дом в составе ЖК «Огни Сибири» (всего 726 квартир общей площадью почти 40 тыс. кв. м, застройщик «В2В-Development»), 28-этажные объекты в ЖК «Деловой квартал» (624 квартиры площадью 25 тыс. кв. м) и «Дом по улице Гоголя, 26» (240 квартир, 11 тыс. кв. м) от девелоперских компаний «ПТК-30» и «КМС» соответственно.

При этом самыми «вместительными» (по общей жилой площади) строящимися сейчас домами в регионе считаются многоквартирные дома по улице Сибиряков-Гвардейцев (36 480 кв. м, возводит «СтройЦентр»), по улице Дуси Ковальчук (33 945 кв. м, застройщик «РИК») и по улице Бориса Богаткова (33 720 кв. м, ГК «Дом-Строй»), а также два здания, входящие в состав ЖК «Колизей» (ГК «СМК Групп»), и ЖК «Северная корона», рассчитанные на 34 925 и 30 678 кв. м жилья соответственно. Все они находятся в областной столице.

Кто и когда

Всего в Новосибирской области сейчас работают 104 застройщика (ТОП-50 по объемам текущего строительства представлен в таблице). При этом на долю пяти крупнейших компаний, возводящих жилье в регионе, приходится четверть (25,5%) рынка. Безусловный фаворит — группа компаний «ПТК-30», в портфеле которой сейчас почти 240 тыс. кв. м жилья (6,4% от совокупной площади «квадратов»). Далее, почти «ноздря в ноздрю», идут застройщики: «Стрижи» — 195 тыс. кв. м (5,2% рынка), «Брусника» — 187 тыс. кв. м (5%), «Доступное жилье Новосибирск» — 179 тыс. кв. м (4,8%) и «Метаприбор» — 164 тыс. кв. м (4,4%).

Наибольший объем текущего областного строительства приходится на объекты, разрешение на строительство которых выдано в прошлом году, — 138 домов (32,2% от всех строящихся сейчас, или 37,1% по площади квартир). Строительству четверти (25,9%) домов (111 зданий, 30% по общему метражу) старт был дан в 2015 году. Свыше 704 тыс. кв. м, или 18,8% строящихся площадей (105 домов), начали возводить в 2014 году. По документам, выданным в 2012-2013 годах, в сумме строится 64 дома площадью около 416 тыс. кв. м (11,1% нового областного «метража»). До сих пор в регионе ведется строительство и шести объектов, документация на которые была получена с января 2008-го по декабрь 2011-го (1019 квартир на 64 763 кв. м — 1,7% от всей жилой площади). «Добро» на возведение пяти домов общей площадью 45 тыс. «квадратов» было дано местным застройщикам уже в этом году.

Из 429 домов, строящихся сейчас в области, 234 объекта совокупной площадью 1 877 517 кв. м (50,2% от всего заявленного на данный момент жилья) планируется ввести в строй уже до конца текущего года. Сдача 28,6% площадей (110 домов) может состояться в следующем году. На 2019 год намечен ввод еще 409 502 кв. м жилья (41 дом, или 10,9% всех площадей).

Также новосибирскими девелоперами декларируется, что 9,3% домов встретят новоселов в 2020-2022 годах — 40 зданий. Оставшиеся четыре дома на 54 752 «квадрата» (1,5%) будут заселены не раньше 2025 года.

Однако анализ переносов сроков ввода объектов в эксплуатацию в пересчете на совокупную площадь говорит, что в эти планы могут быть внесены коррективы (возможно и не один раз). Так, например, свыше 936 тыс. кв. м областного жилья (49,8% от общего метража в регионе), объявленных к сдаче в этом году, изначально заселиться должны были еще в 2015 и 2016 годах — 209 285 и 727 210 кв. м соответственно. Опять же с 2015-го, но уже на три года вперед, «переехал» ввод почти 11 тыс. «квадратов». Подождать еще от двух до четырех лет придется и тем, кому жилье обещали сдать в 2016-м. Так, 87 тыс. «прошлогодних» квадратов покупатели увидят только в 2018 году. Еще 17 тыс. кв. м — в 2019-м, а 720 кв. м — аж в 2020-м.

К сожалению, «просрочка» — очень распространенное явление в области. Из 104 местных застройщиков лишь 47 компаний вообще не имеют переносов сроков ввода объектов с прошлых периодов. При этом срыв первоначальных сроков сдачи встречается даже среди ТОП-5 по объемам текущего строительства в регионе. Так, например, из 239 930 кв. м жилья, возводимого сейчас ГК «ПТК-30»», ввод 52 703 «квадратов» (22%) уже был перенесен. «Уточнение» сроков у этого застройщика составляет 2,9 месяца. Или возьмем компанию «Доступное жилье Новосибирск», которая не уложилась в срок при сдаче 131 495 из 179 543 тыс. кв. м (73,2% площадей этого застройщика сдаются с задержкой — в среднем в 10,8 месяца). В среднем на 1,6 месяца опаздывает и СК «Метаприбор» при вводе 19,8% своих площадей.

Стопроцентный перенос ввода объектов с прошлых периодов отмечен у 31 областного девелопера (на их счету свыше 400 тыс. кв. м строящегося в регионе жилья). Диапазон «просрочки», встречающейся у таких компаний, составляет от 3 до 27 месяцев. Максимальная «поправка» сроков ввода объектов в эксплуатацию — 30 месяцев — выявлена у группы компаний «ЗСЖБ № 6». Два с половиной года этот застройщик переносит завершение строительства дома в микрорайоне «Полет» (город Обь) на 189 квартир общей площадью свыше 9,5 тыс. «квадратов».

126 875 м2 составляет, по данным Росстата, среднемесячный ввод жилья новосибирскими застройщиками

Справочно

С 2015 года Институт развития строительной отрасли (ИРСО) при поддержке Национального объединения застройщиков жилья (НОЗА) ведет постоянный мониторинг всех открытых сведений о жилищном строительстве в России, осуществляемом профессиональными застройщиками. Это стало возможно благодаря усилиям государства, направленным на повышение прозрачности деятельности органов власти и бизнеса. В открытом доступе стали появляться муниципальные реестры выданных разрешений на строительство, на ввод в эксплуатацию, проектные декларации застройщиков и многое другое. Весь этот массив важной и технически сложной информации и обрабатывается специалистами ИРСО. Результаты этой большой аналитической работы, посвященной ситуации на крупнейших региональных рынках жилищного строительства по состоянию на март 2017 года, были переданы на эксклюзивных условиях «СГ».

С начала мая в «СГ» уже вышли обзоры новостроек Москвы (№ 17), Санкт-Петербурга (№ 18) и республик Башкортостан (№ 19) и Татарстан (№ 20).

Читайте также: